doomo
projekty domów (nie)typowych

Teoretyczne ułatwienia - realne utrudnienia. Likwidacja pozwolenia na budowę.

22 września 2014



Likwidacja pozwolenia na budowę zapowiadana jest jako rewolucyjne ułatwienie dla budujących. Podgrzało to atmosferę. Wielu naszych klientów pyta: jak? kiedy? Niektórzy wstrzymują się z przygotowaniami do inwestycji. Chcą skorzystać z wprowadzanych zmian. Doniesienia ministerstwa i prasy wskazują same korzyści. Jednak rzeczywistość może okazać się nieco inna.


Od wielu lat wszyscy oczekujemy na spójne i nowoczesne prawo budowlane. Prawo, które ułatwi proces budowlany a jednocześnie sprawi, że nasz krajobraz będzie po prostu wyglądał lepiej. Jednak blisko 90 poprawek, które wprowadzono w ustawie od 1994 raku nie poprawiło sytuacji a tylko wywołało chaos prawny. Obecna nowelizacja niestety zapowiada się podobnie. Tym bardziej, że forsowane jest niezgodnie z uwagami Trybunału Konstytucyjnego z 2011 roku. Jednocześnie w końcowej fazie znajdują się prace nad nowym Kodeksem urbanistyczno-budowlanym, który ma zupełnie przewartościować proces inwestycyjny. Dlatego tym bardziej niezrozumiałe jest obecne forsowanie zmian, które są rozwiązaniami fragmentarycznymi a do tego odbiegającymi od założeń przyszłego Kodeksu. 



Od wielu lat wszyscy oczekujemy na spójne i nowoczesne prawo budowlane. Prawo, które ułatwi proces budowlany a jednocześnie sprawi, że nasz krajobraz będzie po prostu wyglądał lepiej. Jednak blisko 90 poprawek, które wprowadzono w ustawie od 1994 raku nie poprawiło sytuacji a tylko wywołało chaos prawny. Obecna nowelizacja niestety zapowiada się podobnie.



Podstawą proponowanej nowelizacji prawa budowlanego jest zniesienie wymogu uzyskania pozwolenia na budowę lub przebudowę domu jednorodzinnego (obecnie decyzja wydawana jest w ciągu 60 dni od momentu złożenia wniosku) i zastąpienie go zgłoszeniem z projektem budowlanym (urząd będzie miał 30 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu). Jedynym warunkiem jest aby 'obszar oddziaływania' nie wykraczał poza granice działki ... i tutaj zaczynają się pierwsze pytania.



Co to jest 'obszar oddziaływania'?

Wg prawa budowlanego jest to"teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych...". Nie mamy tutaj precyzyjnej definicji, lecz setki nakładających się rozporządzeń, regulacji oraz wyroków sądów administracyjnych, z których nie da się jednoznacznie wywnioskować w jaki sposób projektowany obiekt wpłynie na otocznie. Czy będą brane pod uwagę wyłącznie odległości od granic działki i zacienianie budynków sąsiednich? Co z zacienianiem działek niezabudowanych, emisją spalin, promieniowania, wstrząsami, hałasem? Nie wspominając już o względach estetycznych.


Od dokładnego określenia obszaru oddziaływania będzie zależało, którzy z właścicieli sąsiednich dziełek staną się stroną procesu i będą mieli możliwość wpływu na to co dzieje się na działce obok. Po zniesieniu pozwolenia na budowę ten wpływ i tak będzie mocno ograniczony, ponieważ o budowie dowiemy się jedynie z tablicy informacyjnej. Ewentualny sprzeciw będzie można wnosić post factum, dopiero w trakcie budowy, gdy zainwestowane zostały już duże pieniądze. W takim przypadku ewentualne procesy sądowe i roszczenia będę generowały dużo większe koszty niż obecnie, kiedy takie spory rozstrzyga się na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę.


Sytuacja stworzy niepewność dla:
Inwestora - rozpoczynając budowę nie będzie pewny czy ją spokojnie ukończy,
Sąsiadów - będą mieli ograniczoną wiedzę na temat tego co powstaje obok ich nieruchomości,
Państwa - które zostanie obciążone ewentualnymi procesami sądowymi.

W praktyce może pojawić się sytuacja wnoszenia przez urząd prewencyjnego sprzeciwu do zgłoszenia, aby tylko uniknąć ewentualnych sporów w przyszłości. Może to wydłużyć proces bardziej niż obecna konieczność uzyskania pozwolenia na budowę.



Likwidacja konieczności uzyskania zapewnienia o możliwości przyłączenia do sieci oraz wykonania zjazdu z drogi publicznej.

Na pierwszy rzut oka jest to bardzo dobra propozycja. Może przyśpieszyć rozpoczęcie budowy o 2 do 3 tygodni (tyle czeka się średnio na uzyskanie tych dokumentów). Jednak przed rozpoczęciem użytkowania obiektu takie zapewnienia oraz warunki techniczne trzeba i tak uzyskać. A co gdy po wybudowaniu okaże się, że nie można podłączyć go do mediów albo drogi publicznej? W tym momencie to inwestor pozostanie z problemem jakim jest gotowy budynkiem, którego nie można użytkować. Dlatego, aby mieć pewność, przez rozpoczęciem inwestycji i tak warto uzyskać wszystkie stosowne zapewnienia.



Co gdy po wybudowaniu domu okaże się, że nie można podłączyć go do mediów albo drogi publicznej? W tym momencie to inwestor pozostanie z problemem jakim jest gotowy budynkiem, którego nie można użytkować.




Projekt budowlany

To jego opracowanie zajmuje najwięcej czasu w przygotowaniu procesu inwestycyjnego. W przypadku domu jednorodzinnego, uwzględniając terminy administracyjne, są to długie miesiące. Zakres dokumentacji i koniecznych uzgodnień z każdym rokiem jest poszerzany przez stosowne rozporządzenia. Tutaj tkwi największy problem. Setki stron wielobranżowych projektów, stemplowania i numerowania, nie przekłada się na jakość architektury, a ma zaspokoić wyłącznie formalne wymagania ustawodawcy. Zakres projektu domu podlegającego zatwierdzeniu można przecież ograniczony do niezbędnego minimum pozwalającego ocenić wyłącznie rozwiązania przestrzenne i powiązanie ich z otoczeniem. Resztę powinno pozostawić się w kompetencji uprawnionych projektantów. Wtedy byłaby to realna i odczuwalna zmiana dla inwestora oraz naszego zabudowanego krajobrazu. Pozwoliłaby również dużo szybciej przystąpić do budowy.